Odhad. Co to vlastně znamená a proč je v hypotečním procesu tak moc důležitý?
Celým názvem jde o bankovní odhad hodnoty nemovisti, který provádí bankou pověřený odhadce. Nelze jej zaměňovat za odhad tržní ceny nemovitosti, kterým se řídí např. dědické řízení. Pro banku je to posouzení rizik spojených např. s nutností nemovitost prodat nebo s její ztrátou – zničením (požár, povodeň, záplava, …).
Pro hypoteční proces je výsledek odhadu naprosto klíčovu záležitostí, protože až podle jeho výsledku je možné určit, v jakém poměru bude výše zástavy oproti výši hypotéky, tzv. LTV. Pro tuto chvíli nebudeme brát v potaz bonitu klienta.
Uveďme si názorný příklad:
Mladý, zamilovaný pár se rozhodne, že nadále již nechtějí platit nájem a začnou hledat nemovistost ke koupi. Objeví byt, který splňuje jejich představu o krásném, společném bydlení. Tento byt je nabízený k prodeji za 2.500.000,- Kč. Ovšem náš pár nemá nešetřeny žádné peníze, které by mohli do celé transakce vložit. Proto se rozhodnou pro 100% hypotéku, tedy že jim banka poskytne úvěr ve výši kupní ceny. Do banky doloží veškeré podklady a poslední věc, která chybí je odhad. Domluví si termín s odhadcem a teší se na výsledek. Jenže se stane něco, s čím nepočítali – výsledkem je odhad na 2.200.000,- Kč. A v tuto chvíli už je problém na světě. Je to vůbec řešitelné?
Jak tedy z takové situace ven? Naštěstí jsou možnosti, jak tento nepříznivý stav odvrátit:
- Znát hodnotu nemovistosti předem. Pokud na nemovitost již existuje bankovní odhad, který není starší 7-mi let, lze jej u některých bank použít. Nebo do něj můžete alespoň nahlédnout, abyste věděli, co můžete očekávat. Bankovní odhady by se nijak významně lišit neměly. Navíc, pokud od posledního odhadu nemovitost prošla alespoň částečnou rekonstrukcí nebo úpravou, lze očekávat i zvýšení její hodnoty.
- Máte jinou nemovitost do zástavy. Pokud by našemu páru byli třeba rodiče ochoti poskytnout do zástavy např. byt, ve kterém žijí a který není zatížený žádným zástavním právem (na 1 nemovitost nemohou být 2 bankovní zástavy; bez ohledu na výši úvěru vždy ručíte celou hodnotou nemovitosti), zvedne se celková hodnota zástavy a pokud bude stačit jejich bonita, půjčí jim banka až do výše hodnoty obou nemovitostí – bytů. Tato situace samozřejmě uvádí rodiče v nejistotu, protože pokud děti přestanou splácet, budou muset úvěr splácet místo nich, jinak banka prodá i jejich nemovitost, aby se dlužná částka zaplatila. Ovšem do budoucna je možné z úvěrového obchodu nemovistost rodičů vyvázat. To lze uskutečnit až v případě, kdy LTV na nově kupovaný byt bude dostatečné a nebude potřeba zajištění další nemovitostí.
- Půjčka od rodičů/přátel/kolegů. Tato varianta vám umožňuje nastavit si délku splácení a případný úrok podle dohody.
- Spotřebitelský úvěr. V tuto chvíli už se dostáváme k možnostem, které určitě budou stát další peníze. Banky v současnosti umí poskytnut úvěr až ve výši 1.000.000,- Kč, s délkou splácení až 10 let a to bez zajištění nemovitostí. Je zde samozřejmě vyšší úročení, než aktuálně nabízí hypoteční úvěry a tím se zvedá i úvěrové zatížení našeho páru. Aby tato varianta byla možná, musí mít i dostatečnou bonitu.
- Úvěr ze stavebního spoření. Tato varianta má dvě podoby – naše dvojice stavební spoření má a má na smlouvě i něco naspořeno (levnější) x žádné spoření nemají a musí si založit novou smlouvu (dražší).
Proto, aby měl celý obchod hladký průběh a nečekala na vás žádná “nepříjemná” překvapení, je určitě vhodné, využít konzulaci s profesionálem, který nejen že umí vymyslet nejlepší kombinaci produktů, ale je schopný posoudit finanční možnosti i z dlouhodobého hlediska, aby se úvěr nestal vaší noční můrou.
Máte dotazy? Jsem zde pro vás.